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Bénéficiant de l’expertise reconnue de sa société de gestion La Française REM, LF Europimmo affiche des performances solides. Elle se distingue par trois atouts :
Une SCPI tournée vers l’Europe : Fidèle à son nom, la SCPI LF Europimmo déploie une stratégie d’investissement principalement à l’étranger. Près de 90% de son patrimoine immobilier est situé en Europe, hors de France.
Une SCPI expérimentée : Dans un marché marqué par l’émergence de nombreuses nouvelles SCPI, LF Europimmo, lancée en 2014, figure parmi celles disposant d’une forte expérience.
Une SCPI de bureaux : Bien qu’une fraction de son parc soit investie dans des commerces, hôtels ou locaux d’activité, LF Europimmo demeure majoritairement orientée vers les bureaux, qui représentent près de 80% de ses actifs.
LF Europimmo est une SCPI de rendement paneuropéenne lancée en 2014 par La Française REM, société de gestion reconnue pour son expertise en investissement immobilier. Cette SCPI a été conçue dans l’objectif de permettre aux épargnants d'accéder à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers situés principalement en Europe, et plus particulièrement en Allemagne.
La SCPI tire ainsi parti d’un environnement fiscal favorable et d’une conjoncture économique solide, notamment en Allemagne, où le taux de chômage demeure historiquement bas et la fiscalité sur les revenus locatifs est avantageuse pour les associés.
En phase avec les évolutions du marché européen, LF Europimmo a progressivement étendu son périmètre d’investissement à d’autres pays, incluant le Royaume-Uni, les Pays-Bas, la Belgique, l’Irlande et le Luxembourg. Cette diversification géographique permet de mutualiser les risques locatifs et de capter des opportunités de rendement sur des marchés complémentaires.
Avec une politique d’investissement rigoureuse et un pilotage prudent de la gestion locative, LF Europimmo s’inscrit comme un véhicule pertinent pour les épargnants en quête de revenus réguliers et d’exposition à l’immobilier européen.
Depuis l'année 2021, le rendement est exprimé par le terme « TD » ou Taux de distribution*, les années précédentes, ce même rendement était exprimé par le terme « TDVM » ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché.
Prix de référence au 01/01 de l'année.
LF Europimmo se distingue par sa stratégie d’investissement paneuropéenne, offrant des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs français. Son portefeuille diversifié dans plusieurs pays européens garantit une certaine résilience face aux fluctuations économiques locales. Avec un taux d’occupation financier élevé, cette SCPI présente une gestion locative efficace. Cependant, son rendement inférieur à la moyenne du marché et un délai de jouissance prolongé de 6 mois constituent des points de vigilance. Ces éléments en font une solution adaptée aux épargnants cherchant une diversification internationale, mais nécessitent une analyse minutieuse pour s’assurer de sa compatibilité avec les objectifs d’investissement.
La SCPI LF Europimmo investit dans plusieurs pays européens, impliquant ainsi des avantages fiscaux pour les investisseurs soumis à une forte imposition dans leur pays de résidence. En effet, la fiscalité appliquée à la distribution de revenus des SCPI de rendement dépend du pays de localisation des immeubles détenus. Les revenus fonciers distribués par une SCPI qui investit dans des immeubles situés en France sont soumis de manière assez classique à l'impôt sur le revenu français, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. A contrario, lorsque la SCPI investit dans des immeubles situés à l'étranger, les revenus distribués peuvent être soumis à la fiscalité du pays dans lequel ils se trouvent. Et dans de nombreux cas, cette SCPI internationale est plus favorable que celle appliquée dans le pays de résidence de l'investisseur. Ainsi un épargnant français qui achètera des parts de SCPI LF Europimmo, sera pour une partie des revenus, émanant des biens situés Outre-Rhin, soumis à la fiscalité allemande plus avantageuse que la fiscalité française.
La SCPI LF Europimmo dispose d’une capitalisation importante. Celle-ci dépasse en effet le milliard d’euro pouvant ainsi être considérée comme un véhicule suffisamment solide et développé pour encaisser d’éventuelles secousses. Cela se reflète naturellement sur son patrimoine composé au 31/12/2023, presque de 100 immeubles. Cette capitalisation de 1,05 milliard d’euros rassemble presque 15.000 associés pouvant témoigner d’une certaine attractivité pour les investisseurs. Même s’il ne s’agit pas du seul et unique critère d’appréciation d’une SCPI, cela montre à quel point LF Europimmo convainc et rassemble.
Parmi les points notables de la SCPI européenne : le Taux d’Occupation Financier ou TOF. Cet indicateur est pertinent car il permet d’évaluer la part des loyers perçus rapportés à la somme qui devrait être encaissée si tous les biens de la SCPI étaient loués. Ce Taux est rarement égal à 100% hormis lorsque la SCPI vient d’être créée. Plus la SCPI est ancienne, plus ce TOF se dégrade pour se stabiliser entre 90 et 95%. Le Taux d’Occupation Financier de la SCPI LF Europimmo, créée il y a presque 10 ans, est très satisfaisant puisqu’il est au 31/12/2023 près de 96%. Cela constitue un atout indéniable pour les épargnants.
Le rendement d’une SCPI est un critère de décision important pour le futur associé. Même si ce critère est souvent réducteur, le Taux de Distribution qui matérialise la rentabilité dans la pierre papier, permet de comparer les différentes SCPI. La rentabilité moyenne des SCPI en 2023 atteint donc les 4,52%. Ce TD moyen est donc un repère pour savoir ou se situe une SCPI. Et justement, la SCPI LF Europimmo, malgré sa récente création, affiche un Taux de Distribution 2023 de 4,64%. Cela constitue pour nous un point de vigilance non négligeable. Les meilleures SCPI se situent plutôt aux alentours de 7,5% soit 3 points de base au dessus du rendement de LF Europimmo.
Le délai de jouissance de la SCPI bureau est selon nous un inconvénient important pour les futurs investisseurs. Ce fameux délai correspond au délai entre la souscription et le moment auquel le souscripteur peut prétendre percevoir les premiers revenus. Certaines SCPI n’ont aucun délai de jouissance quand d’autres font attendre 5 à 6 mois avant de commencer à servir les premiers dividendes. C’est le cas de LF Europimmo qui affiche un délai de jouissance au 1er jour du 6ème mois. C’est pour France SCPI, un point de vigilance pour les investisseurs qui décident de financer l’achat de part à crédit en remboursant des mensualités.
Le Report à Nouveau de LF Europimmo est, selon l’avis de France SCPI un peu faible. Ce RAN est une réserve constituée par la SCPI et peut servir en cas de fluctuations dans les revenus encaissés par la SCPI. Si tel est le cas, comme ça a pu l’être dans les années 2020-2021 à cause du Covid, la SCPI peut venir piocher dans ce trésor de guerre pour que les associés n’aient pas à supporter de telles turbulences. Dans le cas de LF Europimmo, le Report à Nouveau est de 32 jours. Cela signifie qu’elle peut continuer à servir un rendement équivalent à l’année précédente pendant 32 jours sans encaisser de loyers. Cela nous paraît un peu faible pour une SCPI créée il y a près de 10 ans.
La SCPI LF Europimmo adopte une stratégie d’investissement tournée vers l’Europe, avec une forte orientation vers l’Allemagne. Ce pays constitue le socle de sa politique d’acquisition pour plusieurs raisons structurelles : une économie stable, un taux de chômage faible, une fiscalité attrayante sur les revenus fonciers perçus par les non-résidents, et un marché immobilier professionnel en croissance continue.
La SCPI cible principalement des immeubles de bureaux situés dans des zones urbaines dynamiques, où la demande locative est soutenue par un tissu économique dense et diversifié. Ce choix sectoriel répond à une logique de sécurité et de régularité des revenus pour les associés.
Outre les actifs de bureaux, LF Europimmo intègre également dans son portefeuille une part de commerces et de résidences gérées, notamment dans le domaine de la santé ou du tourisme. Cette diversification sectorielle permet de lisser les risques inhérents à chaque typologie d’actifs, tout en profitant de segments à potentiel.
La gestion locative repose sur une sélection rigoureuse des locataires, privilégiant des entreprises de qualité, souvent signataires de baux long terme, assurant ainsi une visibilité sur les flux locatifs.
Bien que l’Allemagne constitue le cœur historique de sa stratégie, LF Europimmo a élargi progressivement son empreinte géographique afin de capter des opportunités immobilières sur d’autres territoires performants.
À ce titre, la SCPI est également présente dans plusieurs pays à fort potentiel locatif :
Grande-Bretagne, notamment sur les marchés secondaires de bureaux hors Londres, bénéficiant d’un réajustement des valeurs post-Brexit,
Pays-Bas, réputés pour la transparence de leur marché immobilier et la solidité des baux commerciaux,
Belgique et Luxembourg, marchés institutionnels stables et bien régulés,
Irlande, portée par l’attractivité de Dublin pour les grandes entreprises internationales.
Cette ouverture européenne permet à LF Europimmo de mutualiser les risques liés aux cycles économiques et immobiliers locaux, tout en assurant une meilleure stabilité de rendement dans le temps.
Au 31 décembre 2024, la SCPI LF Europimmo détient 52 immeubles représentant 265 346 m². Son portefeuille est composé majoritairement de bureaux (77,72%), complétés par des commerces (13,28%), des actifs hôteliers et touristiques (6,34%), ainsi que quelques locaux d’activités et actifs de santé et d’éducation.
Sur le plan géographique, près de 91% des actifs sont situés en Europe, avec une forte concentration en Allemagne (55,97%), suivie du Royaume-Uni (18,82%), des Pays-Bas (7,61%), de la Belgique, du Luxembourg et de l’Espagne. La part française ne représente que 9,12%, majoritairement en Île-de-France.
Le taux d’occupation financier (TOF) atteint un excellent niveau de 98,5%, illustrant la solidité de la gestion locative et la pertinence des choix d’investissement.
Accédez aux derniers documents publiés par la SCPI LF Europimmo : bulletins trimestriels et rapports annuels. Ces publications détaillent des informations clés telles que la capitalisation, le prix de part en vigueur et le taux d’occupation financier. Il est également possible d'y trouver l'actualité de la SCPI. France SCPI met également en ligne des documents réglementaires de la Société de Gestion La Française, à savoir les statuts, le Document d’Informations Clés pour l’Investisseur et la note d’information, qu’il est essentiel de lire avant d’investir.
La Française REM est une société de gestion de portefeuille fondée en 1975. Elle gère à la fois des actifs financiers et des biens immobiliers, notamment à travers ses SCPI. Historiquement spécialisée dans la gestion de bureaux et de commerces, elle est désormais présente dans toutes les classes d’actifs avec sa nouvelle SCPI LF Avenir Santé ou encore LF Opportunité Immo dont la thématique cible les entrepôts de logistique partout en France.