Qui est considéré comme US Person ?
Dans le monde de l’épargne, le terme US Person désigne tout contribuable américain. En France et partout ailleurs, une personne est définie comme US Person (United State Person) dès qu’elle remplit l’une des conditions suivantes :
- Elle détient un passeport américain ou est née sur le territoire des États-Unis,
- Elle réside légalement aux États-Unis, quelle que soit sa nationalité ou y a passé une période suffisamment longue au cours des trois dernières années,
- Elle est titulaire d’une carte verte autrement appelée carte de résident permanent qui autorise un étranger à vivre et à travailler aux Etats-Unis de manière temporaire.
Cette définition concerne aussi toute personne qui réside en France et qui n’a pas renoncé à sa citoyenneté américaine.
Pour quelle raison les US Person sont privées de SCPI ?
Les US Persons sont soumises à la loi FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), entrée en vigueur depuis 2014 et dont l’objectif est de recenser les revenus et actifs détenus par des contribuables américains en dehors des Etats-Unis. Cette loi permet donc de lutter contre l’évasion fiscale des citoyens américains. Elle impose, entre autres, aux détenteurs de parts de SCPI de déclarer leurs revenus à l’Internal Revenue Service (IRS), le fisc américain
Dans la lutte contre l’évasion fiscale, la loi FATCA impose aux institutions financières étrangères (banques, compagnies d’assurance, sociétés de gestion) d’identifier les contribuables américains. Une identification qui se fait à travers une auto-certification relative à la réglementation FATCA. Les données collectées des comptes financiers des US Person doivent être transmises chaque année à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP), l’administration fiscale française, qui transmet ces informations à l’IRS en vertu de la convention fiscale entre la France et les Etats-Unis.
Ces formalités reposent sur les sociétés de gestion de SCPI, qui par conséquent, ont l’habitude d’exclure les US Person de leurs souscripteurs. En revanche, deux sociétés de gestion ont décidé d’ouvrir l'investissement SCPI aux citoyens américains.
Le Guide des SCPI 2025 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Pourquoi investir en SCPI en tant qu’US Person ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) détient un parc immobilier pour le louer et en percevoir des loyers. L’épargnant qui achète des parts d’une SCPI de rendement perçoit une partie de ces loyers, au prorata de son investissement. Contrairement à l’immobilier locatif en direct, l’investisseur ne supporte aucune gestion liée aux actifs immobiliers ou à leur locataire. C’est en effet la société de gestion qui prend en charge les acquisitions et cessions des biens immobiliers ainsi que le versement des revenus aux investisseurs. La SCPI permet donc aux US Person de se constituer un patrimoine immobilier sans se soucier de la gestion locative bien qu’elles ne résident pas de manière permanente en France.
Connaître les avantages des SCPI
Quelles SCPI acceptent les US Person comme associés ?
À ce jour, deux sociétés de gestion, nommées Altixia REIM et HSBC REIM, ont décidé d’ouvrir leurs SCPI respectives aux US Person. Pour Altixia REIM, c’est en 2020 qu’elle a souhaité offrir aux US Person la possibilité de contourner la loi FATCA pour souscrire à ses SCPI. L’objectif était de commercialiser plus largement ses deux véhicules d’investissement lancés en 2019. Pour la société de gestion, HSBC REIM, la possibilité d'investir en tant qu'US Person sur son véhicule SCPI est plus récente puisqu'elle date de 2022.
La SCPI Altixia Cadence XII
Altixia Cadence XII est une SCPI de rendement diversifiée. Elle détient un patrimoine de manière équilibrée dans des actifs de bureaux et de commerces ainsi que dans des biens dédiés à la logistique. Son équipe de gestion sélectionne des immeubles récents, voire neufs, dans un objectif de distribution de revenus mensuels. Elle affiche d’ailleurs un taux de distribution stable supérieur à 5% depuis sa création. Cette SCPI est accessible à la souscription dès 2000€, soit 10 parts à 200€ chacune. L’investissement dans cette SCPI peut également se faire en démembrement de propriété.
En savoir plus sur Altixia Cadence XII
La SCPI Altixia Commerces
Altixia Commerces, quant à elle, est une SCPI spécialisée dans les commerces. Sa stratégie d’acquisition repose sur des biens immobiliers de taille moyenne situés à proximité des centres ville. Elle se distingue notamment par ses frais de souscription réduits grâce à ses investissements en VEFA dont les frais d’acquisition sont amoindris. En 2024, elle affiché un taux de distribution de 5,1%, un rendement supérieur à la moyenne du marché. Tout comme sa SCPI sœur Altixia Cadence XII, elle est accessible dès 2.030 euros d’investissement qui correspond à 10 parts.
En savoir plus sur Altixia Commerces
La SCPI Elysées Pierre
Cette SCPI de rendement créée en 1986, est spécialisée dans le secteur du bureau. Elle concentre, principalement, son patrimoine immobilier à Paris et en Île de France. En 2024, la SCPI Elysées Pierre affiche un taux de distribution de 4,3%. Le ticket minimum d’entrée dans la SCPI Elysées Pierre s’élève à 13.200€, soit 20 parts de SCPI dont le prix unitaire est de 660 euros. Dans le cadre de la souscription des US Person à la SCPI Elysées Pierre, l’acquéreur doit remplir les conditions classiques imputées à son statut, mais également disposer d’un compte bancaire et d’une adresse en France.
En savoir plus sur Elysées Pierre
Avant d’investir en SCPI, les US Person doivent prendre en compte l’ensemble des informations relatives propres à ce véhicule de placement. Toutes les données sur ces SCPI sont disponibles sur le site de France SCPI.
Quelles sont les conditions de souscription pour les US Person ?
Les sociétés de gestion Altixia REIM et HSBC REIM acceptent les non résidents français de manière générale mais à certaines conditions :
- L’épargnant doit maîtriser la langue française pour comprendre la documentation réglementaire et mesurer les risques liés à son placement.
- Tous les documents transmis doivent être complétés en français.
- L’investisseur doit posséder un compte bancaire en France ou dans la zone SEPA.
- Le conseil a été réalisé en France par un professionnel français.
- Le pays de résidence fiscale du souscripteur ne doit pas faire partie des juridictions à haut risque et non coopératives fiscalement. La liste de ces pays est publiée par la Commission Européenne.
Même si ces véhicules sont accessibles aux US Person, il est à préciser qu'il est plus compliqué de financer ces SCPI à crédit.
De quels documents doit disposer une US Person pour investir en SCPI ?
Tout comme pour n’importe quelle souscription, l’épargnant doit fournir plusieurs pièces justificatives pour devenir associé d’une SCPI, telles que :
- Une pièce d’identité,
- Un justificatif de domicile de moins de 3 mois,
- Un justificatif d’origine des fonds,
- Un Relevé d'Identité Bancaire (RIB).
Tout savoir sur les documents nécessaires
En plus de des documents classiques, les US Person doivent fournir des pièces complémentaires :
- Un formulaire d’auto-certification FATCA / CRS complété par le futur souscripteur,
- Une déclaration d’origine des fonds signée par l’épargnant ainsi qu’une attestation pour retracer l’origine des fonds (acte de vente d’un bien immobilier ou un acte de succession par exemple),
- Un document d’entrée en relation (DER) selon les normes AMF complété et signé par le conseiller,
- Un IBAN d’un compte bancaire français dans le cas d’un prélèvement ou d’un virement,
- Un justificatif de résidence principale ou secondaire en France (taxe d’habitation) ou une attestation de la part d’un proche qui héberge le futur souscripteur.
Avant toute souscription, les sociétés de gestion analysent et pré-valident chaque dossier de souscription. Il est préférable de contacter un expert en pierre papier pour comprendre toutes les conditions.
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Quelle est la fiscalité des SCPI pour les US Person ?
Au même titre que les associés français, les US Person sont imposables au régime des revenus fonciers, mais le barème diffère : 20% jusqu’à 27 519€ de revenus et 30% au-delà. Dans certains cas, l’épargnant peut aussi demander une dérogation pour obtenir un taux personnalisé, calculé sur la base de ses revenus totaux (français et étrangers).
À savoir que les revenus générés par les SCPI sont également soumis aux prélèvements sociaux, excepté pour les non-résidents de l’Espace Economique Européen, c’est-à-dire l’Union Européenne, la Norvège, l’Islande et la Suisse.
Le cas des non résidents français
Contrairement aux US Person, les expatriés français ont la possibilité d’investir dans la pierre papier sans aucune formalité supplémentaire. L’absence de gestion et la souscription 100% digitalisée en font un placement idéal pour les non résidents français. Par ailleurs, la fiscalité sur les revenus de SCPI dépend du pays de résidence. Le détenteur de parts peut donc, en fonction des conventions fiscales en vigueur, bénéficier d’une fiscalité plus intéressante qu’en France.
